《安顺市住宅专项维修资金管理办法》已经2022年5月10日市五届人民政府第5次常务会议审议通过，现予公布，自2022年7月1日起施行。

                                                         市  长 尹恒斌

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安顺市住宅专项维修资金管理办法

第一章 总则

第一条 为了加强和规范住宅专项维修资金管理，建立住宅专项维修资金保障机制，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《贵州省物业管理条例》等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域范围内的商品住宅、商品住宅小区内的非住宅或者与单幢住宅结构相连的非住宅（以下统称非住宅）的专项维修资金的交存、使用、管理、监督及其他相关活动，适用本办法。

售后公有住房、租赁型保障性住房的住宅专项维修资金的交存、使用、管理、监督等相关活动执行国家有关规定。

第三条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人共同决策、政府监督的原则。

第四条 市住房和城乡建设主管部门会同市财政部门负责全市住宅专项维修资金的指导和监督工作。

市住房和城乡建设主管部门建立统一的住宅专项维修资金综合信息系统，对全市住宅专项维修资金数据信息进行统一监督管理。

市住房和城乡建设主管部门负责西秀区、安顺经济技术开发区、黄果树旅游区住宅专项维修资金的日常管理工作；县（区）住房和城乡建设主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

审计、自然资源、市场监管、应急等主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府按照各自职责和本办法规定，做好住宅专项维修资金的指导和监督等相关工作。

第二章 交存

第五条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共同部位、共同设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

第六条 商品住宅业主、非住宅业主，依照所拥有物业的建筑面积按下列规定交存首期住宅专项维修资金：

（一）配备共用电梯的商品住宅、非住宅，按照本市住宅建筑安装工程每平方米造价的8%计算；

（二）未配备共用电梯的商品住宅、非住宅，按照本市住宅建筑安装工程每平方米造价的5%计算。

市住房和城乡建设主管部门应当合理确定、公布本市住宅建筑安装工程每平方米造价，并适时调整。

第七条 首期住宅专项维修资金按照下列规定一次性存入住宅专项维修资金专户：

（一）出售的商品住宅、非住宅，由购房人在办理商品住宅、非住宅买卖合同备案前直接存入住宅专项维修资金专户，开发建设单位、物业服务企业不得代收；

（二）未出售的商品住宅、非住宅，由开发建设单位在办理房屋不动产权首次登记前作为业主交存。业主大会成立后开发建设单位仍未交存的，由业主委员会通知开发建设单位自接到通知之日起2个月内交存；

（三）自开发建设单位办结交付备案手续之日起2年内仍未出售的商品住宅、非住宅，由建设单位交存首期住宅专项维修资金；

（四）由建设单位交存首期住宅专项维修资金的商品住宅、非住宅所有权转让后，由所有权人承担该房屋的住宅专项维修资金。

未按本办法规定足额交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

第八条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，业主应当按照业主大会制定的续交方案及时续交。

未成立业主大会的，续交方案由住房和城乡建设主管部门会同财政部门制定。

住宅专项维修资金续交标准应当不低于本办法第六条规定的首期交存标准。

第三章 管理

第九条 业主大会成立前、业主大会成立后未划转住宅专项维修资金自管的，住宅专项维修资金由住宅所在地住房和城乡建设主管部门代管。

住房和城乡建设主管部门应当按照资金安全、公平公开、科学评估和服务优质的原则，择优选择一家商业银行作为住宅专项维修资金专户管理银行，依法签订委托管理合同，并向社会公布。

第十条 业主大会成立后，业主委员会依据业主大会决定向住房和城乡建设主管部门要求划转住宅专项维修资金的，应当由物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

业主委员会应当依据业主大会决定，按照资金安全、公平公开、科学评估和服务优质的原则，择优选择一家商业银行作为住宅专项维修资金专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户，依法签订委托管理合同，并向业主公布。

业主委员会依据业主大会决定开设的住宅专项维修资金账户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账，并接受所在地住房和城乡建设主管部门的指导和监督。

第十一条 业主大会决定划转住宅专项维修资金自管的，应当制订住宅专项维修资金管理规约，明确下列事项：

（一）选择专户管理银行、开立住宅专项维修资金专户和划转资金；

（二）住宅专项维修资金自管账户核算或者委托第三方专业机构负责账目管理；

（三）住宅专项维修资金存储、购买国债方案；

（四）住宅专项维修资金使用方案、应急使用预案；

（五）住宅专项维修资金续交方案；

（六）实施违反住宅专项维修资金管理的行为应当承担的责任；

（七）有关住宅专项维修资金的其他重大事项。

管理规约应当向业主公示不少于10日，公示期满后及时召开业主大会表决，经物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主同意，形成业主大会决议，依法向住房和城乡建设主管部门报送相关资料。

管理规约约定事项发生变更的，应当按照前款规定就变更事项重新公示、表决并报送住房和城乡建设主管部门。

第十二条 业主大会决定划转住宅专项维修资金为自管的，业主委员会应当以书面形式向所在地住房和城乡建设主管部门报告。

符合划转自管条件的，住房和城乡建设主管部门应当在收到报告之日起10个工作日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

第十三条 专户管理银行负责办理住宅专项维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项，并提供住宅专项维修资金管理和使用所涉及的第三方监督服务。其具体内容在委托管理合同中约定。

住宅专项维修资金存入专户管理银行后，住房和城乡建设主管部门、业主委员会在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可依法将住宅专项维修资金转存为定期存款或者用于购买国债，所得收益分摊计入相关业主分户账。

第十四条 利用物业管理区域内住宅共用部位、共用设施设备经营所得以及共用设施设备报废后回收所得收益，在扣除合理成本之后，可以用于补充住宅专项维修资金，分摊计入相关业主分户账，但业主大会另有决定的除外。

第十五条 住房和城乡建设主管部门、住宅专项维修资金自管小区的业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第十六条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计监督。

市、县（区）财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理、会计核算制度执行情况和票据的购领、使用、保存、核销管理的监督检查。

第十七条 住宅专项维修资金交存、管理、使用过程中，开发建设单位、物业服务企业、其他管理人、相关业主、业主委员会成员、维修施工单位、第三方监督服务机构等不得弄虚作假，损害业主利益。

第四章 使用

第十八条 住宅专项维修资金应当专项用于商品住宅、非住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

第十九条 使用住宅专项维修资金应当遵循“谁受益、谁承担”的原则分摊：

（一）属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊；

（二）属部分业主共有的共用部位、共用设施设备，由部分业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊；

（三）尚未出售的商品住宅、非住宅，未按第七条第一款第（二）、（三）项规定交存住宅专项维修资金的，由开发建设单位按照未出售房屋部分的建筑面积所占比例分摊。

业主分户账内住宅专项维修资金余额不足支付所分摊工程费用的，应当由该业主补足差额部分。

第二十条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；

（五）法律法规规定不得使用住宅专项维修资金的其他情形。

第二十一条 使用住房和城乡建设主管部门代管的住宅专项维修资金，按照下列程序办理：

（一）使用人根据维修、更新和改造项目实际情况提出使用方案，说明使用原因、施工计划、项目施工范围、费用预算、付款方式、分摊列支范围及明细、第三方专业机构审价报告等内容，并向分摊列支范围内的业主公示，公示期不少于5日；

（二）使用方案公示期满无异议的，由使用人组织分摊列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意通过使用方案，表决结果向业主公示，公示期不少于5日；

（三）使用方案表决结果无异议的，使用人应当将使用书面报告、使用方案、维修内容、造价审核、工程监理、分摊列支范围及明细、表决结果及公示等材料报送本级住房和城乡建设主管部门核实；

（四）住房和城乡建设主管部门核实同意后，应当在5个工作日内，按照不高于使用方案确定总金额的50%拨付预算资金；

（五）工程竣工后，由使用人组织验收，并将验收结果向业主公示，公示期不少于5日；公示期满无异议的，使用人持工程验收合格相关资料及公示材料向本级住房和城乡建设主管部门提出结算资金拨付，住房和城乡建设主管部门应当自使用人提出结算资金拨付之日起5个工作日内拨付。

第二十二条 使用自管住宅专项维修资金的，按照业主大会制定的管理规约、使用方案进行办理。

第二十三条 业主大会成立后，业主委员会应当组织业主制定住宅专项维修资金应急使用预案。

未成立业主大会的，由街道办事处或者乡（镇）人民政府组织业主制定住宅专项维修资金应急使用预案。

尚未交付使用的新建商品房，由开发建设单位组织前期物业服务企业制定住宅专项维修资金应急使用预案，并在与购房人签订房屋买卖合同时向购房人予以说明。

已交付使用的商品房，住宅专项维修资金应急使用预案应当经物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并向业主公示，公示期不少于10日。公示期满无异议的，自公示期满之日起30日内报所在地住房和城乡建设主管部门。

第二十四条 下列危及房屋安全、人身财产安全、公共安全的紧急情况出现时，需要立即使用住宅专项维修资金的，按应急使用预案规定使用，住房和城乡建设主管部门代管的应当按照本办法第二十一条第（四）项规定比例拨付预算资金，按照第二十一条第（五）项规定拨付结算资金；业主委员会自管的应当按照本办法第二十二条规定并参考本办法第二十一条第（四）、（五）项规定执行。

（一）电梯故障危及人身安全，无法正常使用严重影响业主生活的；

（二）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身财产安全的；

（三）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，严重影响业主生活或者危及财产安全的；

（四）消防设施设备严重损坏的；

（五）其他危及房屋安全使用、人身财产安全、公共安全、影响业主正常生活的紧急情况。

第二十五条 使用住宅专项维修资金不得出现下列行为：

（一）将已拨付的住宅专项维修资金挪作住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造之外的其他用途；

（二）虚列维修工程项目或虚增维修工程量；

（三）将已拨付的住宅专项维修资金用于使用方案所列维修项目之外的其他维修项目；

（四）法律法规禁止的其他行为。

第二十六条 使用人应当对使用住宅专项维修资金所提供材料的真实性、合法性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

第二十七条 住宅专项维修资金使用管理实行工程造价审核、工程监理、账目管理等第三方监督服务制度，鼓励使用人通过公平竞争方式选择施工单位。

住宅专项维修资金使用过程中，分摊列支的业主，可以推荐代表参与监督。

住宅专项维修资金使用过程中涉及专业技术问题时，分摊列支的业主可以聘请专业人员参与监督。

第五章 法律责任

第二十八条 开发建设单位、物业服务企业违反本办法第七条第一款第（一）项规定，代收住宅专项维修资金的，由住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3千元以上3万元以下的罚款。

第二十九条 开发建设单位违反本办法第七条第一款第（二）、（三）项规定，不交存住宅专项维修资金的，由住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3千元以上3万元以下的罚款。

开发建设单位违反本办法第七条第二款规定将房屋交付买受人的，由住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3千元以上3万元以下的罚款。

第三十条 物业服务企业、第三方监督服务专业机构、施工单位违反本办法的规定，虚列维修工程项目或虚增维修工程量，由住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处虚列或虚增金额2倍以下罚款，但罚款金额不得超过3万元。

第三十一条 有关部门工作人员违反本办法规定滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法处分。

第三十二条 违反本办法规定的行为，法律、法规、规章已有处罚规定的，从其规定。

第六章  附则

第三十三条 本办法中下列用语的含义是：

（一）住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金；

（二）共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

（三）共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第三十四条 本办法自2022年7月1日起施行。